עו"ד פרידמן ואח' נ' ורבין ואח'

פסק דין

לפני תביעת התובעים, יחד ולחוד (להלן – "פרידמן"), כנגד הנתבעים, יחד ולחוד (להלן – "בנימין", "יקיר", "חנה"), לתשלום שכר טרחת עו"ד בסך של 2,164,000 ₪.

רקע עובדתי

פרידמן הינו עו"ד בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין.

בנימין היה במועדים הרלוונטיים לתביעה בעליו של נכס מקרקעין בבאר יעקב. המדובר בשטח של כ – 36 דונם, בגוש 4041 חלקה 8 (להלן – "המגרש"). יעודו של השטח היה חקלאי, ומשך שנים רבות עיבד בו בנימין פרדס.

אין חולק, כי בראשית שנות התשעים החלה הרשות המקומית באר יעקב לקדם תכנית להפשרה למגורים של שטחים חקלאיים בשטח כולל של כ – 770 דונם בישוב, בכללם גם המגרש נשוא התובענה (ראה תצהיר יואב רפאל שכיהן אז כראש המועצה). התכנית הופקדה ביום 16.12.96 בוועדה המחוזית רמלה (נת/1), ומשך השנים שלאחר מכן התקיימו בעניינה דיונים והליכים שונים, לרבות הליכי התנגדות (נת/3). על פי מכתב הוועדה המקומית מיום 26.6.08 (נספח ב' לתצהיר יקיר), הרי שעד יוני 2008 עדיין היה השטח חקלאי וייעודו טרם שונה, אך התכנית לשינוי היעוד הופקדה בשנת 2003 ובפברואר 2006 הוחלט לאשרה למתן תוקף.

בשנת 1994 התבקש פרידמן על ידי בנימין, חנה ויקיר, להעניק יעוץ וייצוג משפטי בקשר לאפשרות מכירת המגרש. אין חולק, כי לא נערך לעניין זה הסכם שכ"ט בכתב וכן לא הוגדרו בכתב השירותים שינתנו על ידי פרידמן. כבר בינואר 1994 ערך משרדו של פרידמן עבור חנה ויקיר מסמך (נספח א' לתצהיר פרידמן), בו פורטו האפשרויות השונות למימוש המגרש, כדלקמן: "כפי שהוסכם בפגישתנו האחרונה, ערכנו תחשיב ראשוני על יסוד הנתונים הנוספים שהועברו אלינו על ידי יקיר, לצורך השוואה בין החלופות השונות לביצוע עיסקה על המקרקעין שבנדון.... עיסקת מזומן: החישוב מתבסס על הנחה שקרקע לכל יח"ד תימכר ב – 50,000 $... רווח צפוי לאחר תשלום היטל השבחה ומס שבח: כ – 2,600,000 $; קומבינציה: החישוב מתבסס על עיסקה של 25%... רווח צפוי לאחר תשלומי השבחה ומסים: 2,000,000 – 1,500,000 $; עיסקת הזמנת בניה: ...רווח צפוי לאחר תשלום הוצאות השבחה, עלויות בניה ומסים: כ – 3,100,000 $... מתוך כלל הנתונים הנ"ל ברור כי מבחינכם העיסקה הכדאית ביותר מהבחינה הכלכלית היא עיסקת הזמנת בניה. יחד עם זאת יש להוסיף לעיסקת מזומן את אלמנט היוון הכסף, בהנחה שבעיסקה כזו התמורה תתקבל בפרק זמן קצר משמעותית מאשר בעיסקת הזמנת בניה... אני מציע גם כי על יסוד הנתונים הנ"ל נתאם פגישה לדיון נוסף בקשר לקרקע. בכל מקרה ברור שכדאי ורצוי להתחיל לפעול במקביל לאישור תוכנית מתאר לבניה לקרקע".

הוכח, ולמעשה אין על כך חולק, כי לאורך כל התקופה, היו אלה חנה ויקיר שטיפלו מול פרידמן במכירת המגרש, בעוד מעורבותו של בנימין היתה מינימלית (ראה עדויות הנתבעים בחקירתם).

עוד אין חולק, כי במקביל להעברת מגרש זה לטיפולו של פרידמן, הועבר לטיפולו גם שטח חקלאי נוסף בבאר יעקב שהיה בבעלות בנימין יחד עם בני משפחה אחרים, ובהם אחיו אסף ורבין (להלן – "מגרש אסף").

הוכח כי משנת 1994 ועד השנים 2002 – 2003 העניק פרידמן לנתבעים או מי מהם ייעוץ וייצוג משפטי בעניין מכירת המגרש, לרבות ניהול מו"מ עם קונים פוטנציאליים, ניסוח טיוטות והערות לטיוטות, יעוץ וטיפול בענייני מיסוי ומעקב אחר התקדמות תכנית ההפשרה. בין היתר, טיפל בעניינים הבאים: בשנת 1994 הגיש עבור בנימין השגה למנהל מס רכוש (נספח ג' לתצהיר פרידמן); במהלך 1994 ניהל מו"מ עם הקונה הפוטנציאלי אמיל חדד שהציע לרכוש את המגרש במזומן תמורת כ–5,000,000 $ (נספח ה' לתצהיר פרידמן); בשנת 1995 ערך חוזה להתקשרות עם אדריכל (נספח ח' ט' לתצהיר פרידמן); כמו כן ניהל בשנת 1995 מו"מ עם חברת מילומור וחברת א.ש.ל.ד, אשר הציעו לרכוש את המגרש בעיסקת קומבינציה והפנו אל פרידמן על ידי יקיר (נספח י"ב לתצהיר פרידמן); במקביל נוהל על ידי פרידמן מו"מ עם חברת רסידו בע"מ שהציעה לרכוש את המגרש בעיסקת מזומן (תמורת כ – 4,320,000 $) או בקומבינציה (נספח יד לתצהיר פרידמן); בשנת 1995 ערך חוזה מתנה בין בנימין לילדיו לעניין המגרש ולאחר מכן לבקשתם ביטל עיסקה זו (נספחים י"ז – כ"ד לתצהיר פרידמן); בשנת 1995 ניהל עם קונים מו"מ למכירת המגרש במזומן תמורת 5.5 מיליון דולר (נספח כ"ה – כ"ז לתצהיר פרידמן); בשנת 1996 חודש המו"מ עם חברת רסידו לגבי עיסקה משולבת של מזומן וקומבינציה (נספח ל' לתצהיר פרידמן); בשנת 2001 – ניהל תכתובת עם אדריכל מגורי כהן שהכין תב"ע מפורטת למתחם ושיגר פניות אל הוועדה המחוזית בעניין אישור התב"ע (נספחים ל"ג – מ"א לתצהיר פרידמן); בשנת 2001 -2002 נוהל שוב מו"מ עם חברת רסידו לאפשרות עיסקת קומבינציה ומזומן (נספח מ"ב לתצהיר פרידמן, נת/2, ת/3); בפברואר 2002 פנתה חנה אל פרידמן לבירור סוגיה הנוגעת לזכות חכירה של המועצה (נספח מ"ג לתצהיר פרידמן); במרץ-אפריל 2002 קיים פרידמן ישיבות עם מספר קבלנים בנוכחות חנה (נספח מ"ד לתצהיר פרידמן) ובמאי 2002 נערכה ישיבה עם חנה ונציגי רסידו, בה נמסרה לפרידמן טיוטת חוזה קומבינציה עליה מסר הערות; באוגוסט 2002 השתתף בישיבה עם הקבלן יצחקי בנוכחות יקיר לגבי הצעת עיסקה במזומן, בה דרש יקיר תוספת של דירות לנתבעים ואשר לגביה הוחלפו מספר טיוטות (נספח מ"ה לתצהיר פרידמן, ת/1), ובשנת 2003 קיבל מיקיר טיוטה נוספת של עיסקה עם רסידו, עליה התבקש לתת הערות (ת/3). לדבריו, השתתף פרידמן גם במספר ישיבות של הוועדה המחוזית בעניין תכנית ההפשרה ופעל לקדמה.

יצויין, כי פרידמן לא ניהל רישום מסודר של פעולותיו עבור הנתבעים ושל השעות שהושקעו בהן.

אין חולק, כי במהלך כל השנים לא דרש פרידמן ולא קיבל מהנתבעים תשלום שכר כלשהו או החזר הוצאות.

משך למעלה מעשר שנים, לא הבשילה אף אחת מהעסקאות בהן טיפל פרידמן עבור הנתבעים לכלל מכר. הטעם לכך שנוי במחלוקת, כאשר כל צד תולה זאת בצד שכנגד. פרידמן טוען כי הנתבעים הכשילו את העסקאות בהציבם דרישות גבוהות מדי לתמורה, בעוד הנתבעים טוענים כי דרישת פרידמן לביצוע עיסקת קומבינציה דווקא ולמינויו כעורך הדין מטעם הקונים למכירת הדירות לרוכשים, היא שהיוותה את המכשול וטרפדה את העסקאות.

אין חולק, כי לאחר פנית יקיר לפרידמן באוקטובר 2003, לא פנו עוד הנתבעים אל פרידמן. לדבריו בתצהירו, הוא הניח בינו לבין עצמו כי החליטו להמתין להפשרת הקרקע, והמשיך לעקוב עבורם התקדמות תכנית ההפשרה. לדבריו, במאי 2005, כשהגיע למשרדי הוועדה המחוזית במסגרת מעקב זה, נודע לו להפתעתו כי המגרש נמכר על ידי בנימין.

ואכן, התברר כי ביום 1.4.05 מכר בנימין את המגרש לעו"ד מור כהן. לטענת הנתבעים, עו"ד כהן שילם עבור המגרש סך של 3,000,000 דולר (אם כי המחיר המלא אינו נקוב משום מה בחוזה נספח א' לתצהיר בנימין). בעיסקה יוצג בנימין על ידי עו"ד עמי נבון, אשר לדברי בנימין קיבל עבור שירותיו שכר טרחה בסך של 11,500 דולר בתוספת מע"מ.

אין חולק, כי איש מהנתבעים לא הודיע לפרידמן על העיסקה, אף לא לאחר שהושלמה. אין צורך לומר, כי לא הודיעו לו בשלב כלשהו קודם לכריתתה על הפסקת ההתקשרות עימו, ואין גם חולק כי מעולם לא העלו בפניו טרוניות כלשהן לגבי איכות השירות שנתן להם.

לאחר שנודע לו כי המגרש נמכר, שיגר פרידמן אל הנתבעים מכתב (נספח מ"ו לתצהירו), בו מחה על כך שהנכס נמכר מאחורי גבו בלא שהובטחה זכותו לשמש כעו"ד של הפרויקט שיבנה על הנכס, תוך שציין כי השקיע בנכס למעלה מ – 11 שנות עבודה ואלפי שעות עבודה. עוד ביאר פרידמן במכתב כי: "לאורך כל הטיפול המשפטי היה ברור לכל הצדדים שהח"מ יטפל במכירת כל יח"ד אשר יבנו על הנכס /מקרקעין חלף קבלת שכר טרחה באופן שוטף (וכך אף הובהר וסוכם עם כל חברה קבלנית שהוכן לה טיוטת הסכמי מכר/קומבינציה)". לפיכך דרש פרידמן כי ישולם לו שכר, כשהוא מעריכו בסכום של 500,000 $. הנתבעים לא ענו וביום 22.6.05 שיגר אליהם פרידמן תזכורת (נספח מ"ז לתצהיר פרידמן).

בד בבד עם אירועים אלה, הוסיף פרידמן לטפל במכירת מגרש אסף, שבנימין היה אחד מבעליו. ביום 18.8.05 אכן נמכר מגרש זה בעיסקת קומבינציה (נספח ד' לתצהיר בנימין, ס' 22 לסיכומי פרידמן). במסגרת עיסקה זו נקבע כי פרידמן יהיה עורך הדין שיטפל במכירת היחידות לרוכשים יחד עם עו"ד הקונים, וכי עבור כך יהיה כל אחד מהם זכאי לשכר טרחה בסך של 1% מהתמורה הכוללת ממכירת כל יחידה (ס' 6(ד) לחוזה). עוד הוסכם, כי במידה ומכל סיבה שהיא לא ישולם לפרידמן שכר הטרחה כאמור, ישלמו לו הקונים שכר טרחה שלא יפחת מ – 70,000 דולר. בנוסף לשכר טרחה זה, הוסכם כי המוכרים ישלמו לפרידמן סכום בסך של 40,500 $, זאת בחלוקה ביניהם לפי שיעורי הבעלות בקרקע. בהתאם, שילם בנימין לפרידמן באוגוסט 2005 את חלקו בסכום זה בסך של 77,146 ₪.

ביום 23.12.06 וביום 11.6.07 שב פרידמן ושיגר אל בנימין דרישות לתשלום שכר טרחה בגין המגרש (נספח מ"ח(1), מ"ח(2) לתצהיר פרידמן), וביום 7.8.07 שיגרו אליו הנתבעים לראשונה את תגובתם, בה דחו את דרישתו מכל וכל (נספח מ"ט לתצהיר פרידמן). הנתבעים טענו, כי מעולם לא נחתם בינם לבין פרידמן הסכם שכר טרחה או הסכם בלעדיות בקשר למגרש, וכן טענן כי ביקשו ממנו שירותים מצומצמים וודאי לא בהיקף של אלפי שעות. אשר להסכמה לגבי שכר הטרחה, ביארו הנתבעים כי: "היה ברור לכל הצדדים, כפי שנאמר לנו על ידך לא פעם, שאתה תקבל את שכר טרחתך מקוני הקרקע, במידה ותביא לסיום עסקה". הנתבעים ציינו במכתבם, כי דרישת פרידמן לשמש עו"ד של הקונים בהמשך הטיפול בקרקע היוותה מכשלה למכירה ועיכבה אותה למשך שנים, ולפיכך פנו לעורך דין אחר שאכן טיפל במכירה במזומן והביא לסיומה במהירות ותמורת שכר טרחה הולם. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי למרות כפירתם בזכותו לשכר כלשהו, הרי שבנימין ואסף הסכימו לשלם לו שכר טרחה נוסף וגבוה במסגרת מכירת מגרש אסף, וכי הוסכם עימו כי שכר זה יסלק גם את דרישתו בעניין המגרש נשוא התובענה.

נוכח תגובה זו, הגיש פרידמן ביום 17.10.07 את כתב התביעה שלפני. הנתבעים התגוננו, וכל אחד מהצדדים הגיש את ראיותיו: פרידמן הגיש את תצהירו שלו וכן חוו"ד מומחה של עו"ד מ. ליפקה. הנתבעים הגישו תצהיריהם שלהם וכן תצהיר של אסף ורבין ושל ראש מועצת באר יעקב דאז, כמו גם חוות דעת מומחה של עו"ד ר. אפרתי. העדים נחקרו על תצהיריהם והצדדים הגישו סיכומים בכתב אציין כי בית המשפט עשה מאמץ להביא לסיום הסכסוך בפשרה אך ללא הועיל.